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本期要點：

一、政策動態

（一）中央經濟工作會議據悉下周召開

（二）央行上海總部等多部門發聲支持房地產

（三）王岐山在第四屆外灘金融峰會開幕式上發表致辭

二、行業訊息

（一）多地銀行可受理個貸延期

（二）標普公布四大AMC涉房敞口

（三）融創披露境外債初步重組框架

來源：浙商資產研究院

一、政策動態

（一）中央經濟工作會議據悉下周召開

據媒體報道，中央經濟工作會議將于下周召開，并在會上釋放出更多支持房地產市場發展的信號。報道援引知情人士稱，這一部署明年經濟工作的重要會議計劃于12月15日召開，基于當前房地產市場去杠桿成效和實際情況，“房住不炒”的緊迫性或相應淡化。

報道還稱，全力扭轉房地產下滑態勢，盡快恢復房地產市場正常運行將被監管當局放在更重要的位置。在本次會議上可能會明確，中國持續多年的房地產市場去杠桿完成階段性目標，下一階段的重點是支持居民合理購房需求。

評論：根據目前的政策轉向可以看出，我國中央經濟會議會給出貨幣政策和財政政策雙積極的組合，屆時我國的短期利率下行，收益率曲線變得更加陡峭，企業融資利率下行，長期資金收益率上升。為配合我國財政擴張，房住不炒的概念將會弱化，重新提起房地產加基建的拉動組合。

（二）央行上海總部等多部門發聲支持房地產

12月8日，人民銀行上海總部、上海銀保監局召開上海金融支持房地產市場平穩健康發展座談會，會議要求，上海市金融機構要做好房地產金融工作。支持房地產融資合理增長，保持開發貸款穩定投放，支持房企到期債務合理展期；著力保障剛需和改善性個人住房貸款需求；協助和支持房地產企業在資本市場融資。

在保交樓方面，會議明確要求，商業銀行要按照市場化法治化原則，為保交樓專項借款項目提供配套融資服務，并積極發放保交樓貸款。房地產企業要深刻認識我國房地產市場發展的新形勢，積極轉變發展模式，履行主體責任，配合地方政府，全力做好“保交樓、保民生、保穩定”工作。

評論：從政策導向來看，我國政策轉向的速度還是比較快的，已經從原先的監管控制轉向支持房地產發展，對于房地產資本市場融資和債務展期的關鍵問題上態度轉變。在此之前我國已經深度介入房地產市場保交樓，因此后續需要履行主體責任，扶持房地產企業健康有序發展。

（三）王岐山在第四屆外灘金融峰會開幕式上發表致辭

王岐山指出，中共二十大開啟了以中國式現代化全面推進中華民族偉大復興的新征程。我們將著力推動高質量發展，著力構建高水平社會主義市場經濟體制，著力推進高水平對外開放，以中國的新發展為世界提供新機遇。王岐山表示，盡管近年來逆全球化暗流涌動，但中國不為所動，對外開放的大門越開越大。我們將堅持對外開放的基本國策，堅持經濟全球化正確方向，深度參與全球產業分工和合作，維護多元穩定的國際經濟格局和經貿關系，推動建設開放型世界經濟。完善國內國際雙循環，既有利于增強中國經濟的韌性，也是對世界的積極貢獻。

王岐山強調，百業興則金融興，百業穩則金融穩。中國將繼續強化金融穩定保障體系，守住不發生系統性風險底線；繼續深化金融供給側結構性改革，更好引導各類金融資源服務實體經濟；繼續擴大金融領域開放，為全球資本參與中國經濟增長、分享中國發展機遇創造良好條件。

評論：雖然我國目前面臨一些經濟發展上的波折，但是中國經濟的主軸仍然是持續對外開放和發展，因此國內國際雙循環下我國將會繼續對世界做出積極貢獻。在金融戰線上我國仍然要繼續發揮金融的引領和配置作用，強化中國經濟更好更快發展。

二、行業資訊

（一）多地銀行可受理個貸延期

近日，廣州推動“金融十六條”的落地引發關注，多家主流銀行位于廣州的分行推出個人房貸延期政策，即在相應期限內，不上報征信逾期。另據多家媒體報道，廣州、北京、上海、重慶、鄭州等地均發布了相關貸款延期還款政策。不同銀行房貸延期時間周期不同，以廣州為例，延長期限從1個月到36個月不等。

評論：從目前的政策轉向來看，我國將會快速筑底，并且在經濟底部緩慢爬坡。雖然經濟恢復速度會受到疫情沖擊期影響不可控，但是整體社會的期望是向好的。對此我國對金融監管的政策趨于寬松，包括對個貸也會采取更加寬容的監管政策。這種寬松政策對于AMC等風險處置機構有可能會造成業務受限的影響，這是政策平衡手的必然結果。

（二）標普公布四大AMC涉房敞口

標普信用評級發布最新的AMC研究報告，指出：四大AMC在不良資產業務對房地產行業敞口巨大，在總金額上東方資產居首，在占比上中國華融最高。標普預計，四大AMC未來面臨資本壓力，同時，中央財政將為四大AMC提供必要的資金支持。

具體來看，截至2022年6月末，華融收購重組類不良資產余額中46%與房地產業相關，相關敞口是公司凈資產的2倍；信達2022年6月末購重組類不良資產余額中44%與房地產業相關，相關敞口是公司凈資產的30%。相比之下，商業銀行的對公房地產敞口僅占貸款組合的7%左右。從金額上看，東方資產的涉房敞口在1500億左右，居四大AMC之首，中國華融和中國信達總量相差無幾，但中國華融的涉房敞口占比最高。

評論：四大AMC在過去的發展歷史中對房地產的敞口比較多，這與我國房地產為主要債務抵押物的特征有關。從涉房敞口來看，四大AMC對房地產的關注度甚至超過了銀行，成為以房抵貸為主要投資路徑的專業金融機構，其發展穩健性也與中國房地產高度相關。

（三）融創披露境外債初步重組框架

在時隔八個多月后，融創中國本周披露的公司2021年年報顯示，公司經營虧損約460.98億元，而2021年則是盈利492.43億元；公司毛虧損約為17.92億元，同比下降103.7%；毛利189.4億元，毛利率約為4.9%；公司擁有人應占虧損約382.6億元，同比下降約207.4%；核心凈虧損253億元，同比下降約183.6%；剔除減值影響后的核心經營利潤為125.7億元。

同時，融創也發布了關于境外債重組重大進展的公告。依據初步重組框架，包括30億至40億美元的現有債務及若干股東借款將轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余現有債務兌換為期限2至8年的新的以美元計價公開票據。

評論：房地產行業目前已經迎來觸底階段，因此通常債務重組可以視作不良資產業務的最后窗口，其后不良債務將會主要由銀行進行展期和緩釋，其他不良資產處置機構的參與深度可能會降低。